非洲住房短缺难题待解 动态

联合国人类住区规划署最新统计数据显示，撒哈拉以南非洲有2.3亿人生活在贫民窟，约占非洲大陆城市总人口的一半。新增人口考验着非洲城市承载力，质量尚可、适合大众收入水平的住房极度短缺。住房短缺问题正在考验非洲各国。

(资料图)

联合国的可持续发展目标之一是到2030年完成贫民窟改造，让大众能住进合适的房子。要实现该目标，非洲需要在接下来的7年内建造数亿套住房，难度不言而喻。

关于住房危机的主要成因，业内人士倾向于认为当前非洲房地产领域融资难问题限制了房屋供给。

有专家认为，首要问题是非洲抵押贷款市场严重不发达。根据非洲经济适用房融资中心(CAHF)今年发布的《非洲住房融资年鉴》，绝大多数非洲国家的抵押贷款价值不到GDP的3%，相比之下，几乎所有发达市场都远远超过GDP的50%。

融资难的另一个原因是国际资本对非洲房地产行业的关注度不足。CAHF执行主任凯西亚·鲁斯特感叹道，“每个人都很关注基础设施，但却没有人谈论住房”。英国国际投资(BII)约翰内斯堡办事处负责人蒂蒂·库赫拉塞—马塞科日前表示，开发商和投资者对于投资非洲房地产领域的兴趣有限，但人口增长将加速非洲城市化，推升居民对更实惠、更可持续且更安全住房的需求，这为投资者提供了受益的机会。

大规模融资离不开金融界政策支持，但金融政策扶持也需要可靠信誉作后盾，这是非洲政府改善普通大众住房顽症的又一大困扰。近期，肯尼亚一家房地产开发商的执行董事杰森·霍西表示，“我们的行业声誉不良，房地产开发商经常难以偿还贷款”。根据肯尼亚中央银行的数据，2023年3月，肯尼亚建筑业、房地产业的不良贷款率分别为24%和18%。

除融资外，BII技术和电信主管阿比纳夫·辛哈强调，应及时关注并妥善解决需求端存在的问题，“供需两端都存在挑战，想解决需求端的问题，首先要提高收入水平，同时降低抵押贷款的利率”。BII在南非某经济适用房平台上投资了3600万美元，旨在开发迎合该国中低收入家庭购房需求的项目。杰森·霍西则认为，非洲各国居民总体上缺乏储蓄，这一问题并非靠单纯的利率举措可以解决。

一些非洲国家政府正在推动建设保障性住房。疫情期间，塞内加尔政府制定了振兴经济的有力举措，推出“10万套住房建设”计划，近来市场房屋供给明显提高，为老百姓实现住房梦办了实事。

在传统建房模式之外，长期的融资困难让越来越多的公司开始转向尝试创新建筑方法和应用非常规建筑材料，这些有别于传统的模式更为高效且绿色，开发商和技术人员希望以此来吸引更多投资，不断扩大市场规模，跟上非洲大陆城市人口快速增长的步伐。

随着环保理念深入人心，非常规建筑材料正在走进人们的视野。国际能源署本年度发布的《二氧化碳排放》报告显示，全球范围内制造混凝土和钢铁等建筑材料产生的二氧化碳排放量占排放总量的11%。相比之下，木制建筑则不会导致如此巨量的碳排放，“树木生长时从大气中吸收二氧化碳并储存起来，在加工过程中不会将其释放”。荷兰工程师沃尔夫·比尔伦斯说。

当然，解决住房危机的答案绝不是大量伐木，毕竟树木是遏制二氧化碳的绿色屏障。一家乌干达房屋建造公司正在探索从可持续渠道获取木材，该公司在其车间生产房屋组件，后运至宅基地现场组装，这种做法效率更高且节约木材。“我们有一个大胆的宏伟目标——到2030年建造100万套房屋。”公司负责人预测，尽管目前仅建造了几幢房屋，但木结构房屋在乌干达等国家终会打开市场。未来，公司还计划将技术转让给合作伙伴，从而扩大木屋的设计和生产。

新技术正被不断普及。2021年6月，世界上第一所使用3D打印技术建造的学校诞生在马拉维中部的卡隆加村，得益于计算机精确且快速的运算与控制能力，施工全程仅仅耗时18个小时。项目实施方——14Trees公司的总经理弗朗索瓦·佩罗认为，依赖惊人的速度，3D打印技术在解决非洲住房和其他重要设施短缺方面可以发挥关键作用。该公司研究结果显示，3D打印技术的建造速度是传统建造技术的7倍。便宜是3D打印的另一大优势。佩罗表示，现在，14Trees公司使用本地建造团队和建筑材料，建筑成本相较于传统方法便宜了20%。

该公司最近推出了新款打印机，设备框架轻巧，易于运输和组装，同时使用激光系统实现更精确的品控，预计将成为后续建造工作的主力。

木屋和3D打印房屋的建造者认为，这些“新秀”将在非洲房地产市场中大放异彩，其关键原因之一是金融机构可能更愿意为这类房屋提供贷款。佩罗说，3D打印可以实现的质量保证有助于向银行证明：他们的投资是安全且可持续的。与此同时，世界银行等国际金融机构和一些私营金融公司对绿色低碳的住房很感兴趣，他们更倾向于为上述住房的开发商提供融资。